Предварителният договор за продажба на недвижим имот е съглашение между продавача и купувача.

С него се поема задължението в бъдеще да бъде сключен окончателен договор (нотариалния акт), с който да се прехвърли правото на собственост или да се учреди вещно право върху недвижимия имот.

В материално-правен аспект предварителният договор е регламентиран в чл. 19 на Закона за задълженията и договорите. Тук са поставени условията за валидност, едно от които е писмената форма на договора, което е достатъчна гаранция за обезпечаване на интересите на заинтересованите страни при евентуално неизпълнение на другата.

Предварителният договор съдържа основните и съществени елементи на окончателния договор (данни за продавача и купувача, данни за имота, цена, и т.н.). Когато предварителният договор се сключва чрез пълномощник, необходимо условие е да бъде представено нотариално заверено пълномощно. Ако то липсва, предварителният договор е невалиден.

Самият предварителен договор за продажба на недвижим имот няма вещноправно действие - той само обосновава претенцията на една от двете страни към другата за сключването му в окончателна форма. Той не прехвърля правото на собственост. Последното се прехвърля само при сключване на окончателен договор с нотариална форма или чрез съдебна процедура за обявяването му за окончателен (чл. 298 от ГПК).

За да бъдат гарантирани интересите на страната, предявила иск, исковата молба за сключване на окончателен договор следва да се впише в нотариалните книги.

Това е необходимо с оглед предотвратяване опасността процесният имот да бъде продаден на трето лице преди влизане в сила на съдебното решение и преди нотариалният акт да бъде вписан. В този случай договорът ще се счита за сключен от момента, в който влезе в сила съдебното решение, след което то трябва да се впише и замества нотариалния акт.

При подписването на предварителния договор Купувачът плаща на Продавача капаро в размер равен обикновено на 10% от стойността на имота. Възможно е капарото да е и с по-висока стойност.

ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ

Предварителният договор следва непременно да се сключи в писмена форма. Тогава той е валиден и е гаранция, която защитава в достатъчна степен интересите на двете страни.