НОСИ ЛИ ПРОДАВАЧЪТ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ОТГОВОРНОСТ ЗА НЕДОСТАТЪЦИТЕ НА ИМОТА

Ако собствеността е прехвърлена и недвижимият имот вече е предаден надлежно от Продавача на Купувача, на пръв поглед изглежда, че Продавачът няма повече никакви задължения към Купувача и не носи никаква отговорност. Възможно е (в практиката съществуват такива случаи) продаденият имот да има недостатъци, които да затруднят ползването му или да намаляват неговата цена. Въпросът за отговорността на Продавача е уреден в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) чл. 193, ал. 1.

Продавачът е длъжен при продажбата да съобщи на Купувача за недостатъците, и ако не ги е съобщил, не може да се извинява с това, че и самият той не ги е знаел. Чл. 193, ал. 3 от ЗЗД не само, че разширява отговорността на продавача в тази насока, но и нещо повече - изрично забранява съглашенията, т.е. Продавачът и Купувачът да уговарят, че Продавачът няма да носи отговорност за недостатъците.

Продавачът не носи отговорност само, ако недостатъците са били известни на Купувача при продажбата (чл. 193, ал. 2 от ЗЗД).

Възможни са две хипотези в случая, когато Купувачът е знаел за недостатъците при сключване на договора за продажба: Продавачът да е съобщил на Купувача за недостатъците или Купувачът да е забелязал недостатъците, които са били явни (например: вода в избата, дълбоки пукнатини по стените или паднала мазилка). Ето защо,

след като бъде предаден имота, Купувачът трябва да го прегледа и незабавно да уведоми продавача за забелязаните недостатъци - чл. 199 от ЗЗД. Уведомлението може да бъде и устно, но е по-добре да бъде направено писмено чрез Нотариуса - по реда за изпращане на нотариални покани чрез Нотариус.

При направено уведомление Купувачът има две възможности:

1. Да поиска от съда да развали договора за продажба, да му се върне платената от него цена, както и да се заплатят разноските по продажбата (такси, хонорари и др.).

2. Да поиска от съда да намали цената, като продавачът бъде осъден да върне част от нея (каквато съдът прецени). В някои случаи е възможно и самият Купувач сам да отстрани недостатъците за сметка на Продавача.

Купувачът е длъжен пред съда да докаже, че имотът има недостатък и че той е направил, съгласно закона, необходимото уведомление. А ако не го е направил, той трябва да докаже, че Продавачът е знаел за недостатъка.

Продавачът, от своя страна, може да докаже, че Купувачът е знаел за недостатъка и по този начин да се освободи от отговорност.

Съществуват т.нар. скрити недостатъци, които не могат да бъдат открити от Купувача при обикновен оглед на имота. Например, при една продажба, извършена през лятото, не е възможно да се установи, че при есенните и зимни валежи се получават течове на последния етаж или при дълго отсъствие на собствениците отгоре течове на тавана на апартамента липсват, но те се появяват много по-късно след покупката при завръщането им.

Продавачът не носи отговорност при недостатъци само в един единствен случай - при продажби, които се извършват чрез принудително изпълнение, т.е. по изпълнителен лист (чл. 199 от ЗЗД).

ВАЖНО!