УПРАВЛЕНИЕ НА ИМОТ, ДАДЕН ПОД НАЕМ

В практиката се случва Собственикът да отсъства за продължително време от местонахождението на имота си и да не може пряко да го наблюдава и да се грижи за него. Още по-трудно е за Собственика, ако в имота е настанен Наемател с договорни отношения. Или пък, докато отсъства, желае да настани Наемател.

Във всички тези случаи най-добре е собственикът - Възложител да сключи договор за управление на своя имот с физическо или юридическо лице - Изпълнител.

В този договор залягат права и задължения на Изпълнителя: да се грижи за имота, за неговото съхраняване до момента на завръщане на Възложителя, да го представлява пред административни и данъчни служби (деклариране на дохода от наематели, плащане на данък сгради, и др.), да сключва договор за наем при настаняване в имота на Наемател, да превежда по сметка получения от Наемателя наем, да следи (или плаща) всички консумативи на имота (ток, парно, вода, телефон и др.), както и всички други взаимни договорености между Възложителя и Изпълнителя.

За тази дейност Изпълнителят получава възнаграждение от Възложителя по договореност в зависимост от обема на работата, отговорността и продължителността по време. Най-често срещаното заплащане е между 10-15% от месечния наем, но има отделни случаи, когато то достига и до 40%.

В западните държави тази дейност е добре законово регламентирана. Защитени са и Възложителят, и Изпълнителят. У нас при ширещата се престъпност, при ниската лична самоотговорност, ролята на Изпълнителя става излючително трудна и отговорна. Например: Наемателят най-безотговорно не заплаща на Изпълнителя наема и консумативите, а той е задължен с договор за всичко това към Възложителя. Предупрежденията (обезателно писмени) към Наемателя не помагат, съдебната процедура е продължителна и мъчителна, а финансовите задължения растат. Наемателят не може да бъде изгонен насилствено, защото той има право да осъди Изпълнителя за саморазправа. Няма да е пресилено, ако се каже, че това е един почти омагьосан кръг с много негативни последствия за Изпълнителя.

Или друг пример: Изпълнителят е в процедура за търсене на Наемател на обзаведения апартамент на Възложителя. В този период неизвестни извършители ограбват изцяло апартамента. Започва (ако изобщо започне) полицейско разследване, но извършителят остава неразкрит. В случая Изпълнителят носи цялата отговорност.

Друг тип рискове съществуват за Възложителя. Най-опасно за него е, ако попадне на фирма фантом. Затова добре е преди да пристъпи към сключване на договор да проучи добре Агенцията, която би управлявала имота му. От негов интерес е да провери дали тази фирма се е занимавала преди с управление на имоти, ползва ли се с добро име в населеното място и в бранша. Добре би било Възложителят да посети офиса, да разговаря лично със собственика и да уточни кой адвокат защитава интересите на фирмата. Още по-добре е, ако преди да подпише договора, Възложителят посети няколко агенции и се запознае с офертите им. Тогава той ще има база за сравнение и ще може да избере най-добре кой да се грижи за жилището му.

В интерес на двете страни е преди да се сключи договор имотът да се застрахова срещу кражби, умишлени палежи, природни бедствия и други рискови фактори и много внимателно да се обмисли и уточни всяка клауза.